Новости

Со стройки на выход

27.12.2013

Открылся 2013 год громкой отставкой. Дело касалось Олимпиады, докоторой натот момент оставалось чуть больше года. В феврале президент Владимир Путин посетил олимпийские объекты вСочи иостался недоволен темпами строительства трамплинов всоставе курорта Горная карусель. Через день виновный был найден: поста вице-президента Олимпийского комитета России лишился Ахмед Билалов, чья семья вместе соСбербанком владела девелопером курорта ОАО Красная Поляна. Уйти пришлось ему ис должности председателя совета директоров госкомпании Курорты Северного Кавказа (КСК), проверкой деятельности которой сразу после его увольнения занялись Генпрокуратура, Счетная палата идругие ведомства.

В апреле эти проверки вылились вуголовное дело вотношении Ахмеда Билалова иэкс-гендиректора КСК Алексея Невского, ауже вмае брат Ахмеда Магомед закрыл сделку попродаже 41,4% Красной Поляны совладельцу Русснефти Михаилу Гуцериеву. В интервью телеканалу Дождь господин Гуцериев признался, что Ахмед Билалов попросил купить эти акции то ли за $80млн, то ли за $100млн, ноон согласился только за $20млн востолько оценил этот пакет Бинбанк, принадлежащий племяннику Михаила Гуцериева Микаилу Шишханову. Интересно, что вотчете задевять месяцев 2012 года Сбербанк, владеющий 50% Красной Поляны, оценивал справедливую стоимость активов девелопера в26млрд руб. ($837млн). Сам Ахмед Билалов уехал вГерманию налечение, заявив, что вМоскве его пытались отравить ртутью.


На истории сбратьями Билаловыми новостной поток солимпийских полей практически иссяк. Лишь изредка винформационное поле попадали известия онапряженных переговорах владельца Базового элемента Олега Дерипаски иВЭБа поповоду финансирования сочинских строек бизнесмена Олимпийской деревни на3тыс. мест иапартаментов. В сентябре же Международный олимпийский комитет заявил, что все объекты, необходимые дляпроведения игр стадионы, дороги иотели, уже построены, осталось уладить только операционные вопросы. Теперь олимпийские застройщики ждут самого главного ответа: какбудут использоваться построенные здания после Игр, чтобы окупить затраченные миллиарды рублей. Возможные варианты обсуждаются уже сейчас российские власти даже раздумывают надсозданием вКрасной Поляне игорной зоны.

Пока олимпийские девелоперы ичиновники делали все, чтобы успеть вустановленные сроки, московский стройкомплекс предпочел сосредоточиться настроительстве метро икрасоте позабытых архитектурных конкурсах. Придя квласти воктябре 2010 года, Сергей Собянин сразу же расставил приоритеты построить к2015 году 50км новых линий метрополитена, изаветы мэра пришлось выполнять. Масштабные планы повлекли засобой передел рынка инфраструктурного строительства. Разговоры отом, что Москва создаст дляэтих целей набазе ОАО Мосинжпроект (100% устоличной мэрии) единого оператора, появились еще вначале 2011 года. В 2013 году насмену словам пришли неоспоримые факты: вавгусте Мосинжпроект, итак успешно выигрывающий конкурсы натехзаказчика игенпроектировщика новых линий метро, получил контракт на573,3млрд руб. сумму, превышающую трехлетний бюджет города настроительство метрополитена.

Другие строители Московского метро, среди которых был икрупнейший вэтом деле игрок Мосметрострой, просто несмогли претендовать наконтракт из-за несоответствия квалификационным требованиям, а Мосинжпроект получил контроль напрокладку 33 новых станций и69км линий Московского метрополитена. В середине декабря Мосинжпроект выиграл еще один знаковый контракт наподготовку кчемпионату мира пофутболу 2018 года большой спортивной арены Лужников. И опять настройку сбюджетом в20,06млрд руб. подконтрольная столичным властям компания оказалась единственным претендентом. Впрочем, тогда вмэрии настаивали, что сумма контракта просто незаинтересовала других подрядчиков.

В 2013 году вМоскву вернулись позабытые архитектурные конкурсы, популяризацией которых занялся новый главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Московским застройщикам быстро дали понять, что, если они хотят построить что-то серьезное встолице, уних всего два пути: илимеждународный конкурс, илиполучение одобрения отархитектурного совета. С распоряжения овозрождении иначал 2013 год Сергей Собянин. Практика показала, что последний вариант менее предпочтителен: совет воглаве сСергеем Кузнецовым может спокойно забраковать уже разработанный проект ипредложить начать все сначала, аименно сархитектурного конкурса.

Такая история произошла стерриторией завода Серп имолот, где подконтрольный банку ВТБ Дон-строй инвест намеревался построить свыше 670тыс.кв.м различной недвижимости. В марте архитектурный совет отправил поднож подготовленную концепцию, ав сентябре Дон-строй инвест объявил остарте конкурса. В апреле аналогичная история приключилась содним изсамых известных московских долгостроев сбербанковским комплексом Царев сад наСофийской набережной.

Архитектурные конкурсы были встречены неоднозначно нетолько девелоперским сообществом, нои самими архитекторами. Последним сильно непонравилось, что победителем двух громких конкурсов наконцепцию музейно-просветительского центра Политехнического музея ифасадов нового здания Третьяковской галереи стал бывший партнер главного архитектора побюро SPeeCH Сергей Чобан. Обострила обстановку иреакция самих застройщиков, решивших сработать наопережение ивыстроившихся вочередь вмастерскую Чобана. Внутренние дрязги непомешали распространению конкурсной практики. В ноябре были подведены итоги самого знакового архитектурного конкурса 2013 года: международное жюри воглаве сСергеем Кузнецовым выбрало концепцию парка Зарядье, который слегкой руки Владимира Путина должен появиться наместе снесенной гостиницы Россия устен Кремля. Победителем конкурса стала команда нью-йоркского бюро Diller Scofidio+Renfro.

Пока чиновники строили метро ивыбирали наконкурсе архитектурные проекты, московские застройщики, уже привыкшие занесколько лет кновым правилам игры команды Сергея Собянина, ждали ответа наглавный вопрос 2013 года: кто изсоратников мэра войдет вновое правительство после выборов? Сильных потрясений непроизошло: изрядов Сергея Собянина выбыл только Андрей Шаронов, вице-мэр поэкономическим вопросам, предпочтя мэрии школу Сколково. Тем неменее многих эта новость сильно расстроила: Андрей Шаронов активно поддерживал развитие новых перспективных проектов приего участии была разработана концепция развития территории завода ЗИЛ (378га), стартовал проект создания Арт-квартала врайоне реки Яузы (547га).

Главную новость 2013 год приберег надекабрь. С лета этого года после острого конфликта между Уралкалием и Беларуськалием, когда президент Белоруссии Александр Лукашенко потребовал смены акционеров российской компании, стал последовательно избавляться отактивов владелец Нафта Москва Сулейман Керимов. Бизнесмен договорился опродаже своей доли в Уралкалии ОНЭКСИМу Михаила Прохорова (сумма сделки оценивалась тогда в $34,5млрд) иотказался отамбициозных планов поразвитию махачкалинского футбольного клуба Анжи. Все заговорили огрядущей продаже группы ПИК одного изкрупнейших застройщиков жилья, вкотором Нафта Москва официально владела 36%. Акционером ПИК Сулейман Керимов стал в2009 году заобещание помочь основателям группы Кириллу Писареву иЮрию Жукову (вместе контролировали почти 83% ПИК) реструктурировать долг компании насумму 49млрд руб. Но совместно управлять строительным бизнесом упартнеров неполучилось, ипосле ряда конфликтов исудебных разбирательств контроль наддевелопером перешел Нафта Москва.

В апреле 2013 года уПИК неожиданно появился новый акционер: 20% группы приобрел давний знакомый Сулеймана Керимова, совладелец Бинбанка идевелоперской компании Интеко Микаил Шишханов. Незадолго докризиса 2008 года Сулейман Керимов успешно продал племяннику Михаила Гуцериева за $5млрд территории назападе Москвы, где планировал построить город миллионеров Рублево-Архангельское. В апреле собеседники Ъ неисключали, что акции ПИК (частично были куплены нарынке) совладелец Бинбанка консолидировал впользу самого господина Керимова.

Новости опретендентах напакет Сулеймана Керимова вПИК просочились вСМИ только вноябре: первым был назван экс-сенатор ибывший владелец компании Росбилдинг Сергей Гордеев. В середине декабря стало известно, что ксделке готов присоединиться бизнесмен Александр Мамут, занесколько месяцев доэтого продавший 30% девелопера складской недвижимости Международное логистическое партнерство примерно за $230300млн группе Ренова Виктора Вексельберга. Через несколько дней после появления информации обинтересе кПИК Александра Мамута стало известно, что Сулейман Керимов полностью вышел избизнеса какстроительной группы, так и Уралкалия (до 27,1% акций). Как ипредполагалось, покупателями 36% ПИК стали Сергей Гордеев иАлександр Мамут, выкупившие 19,9% и16,02% акций группы соответственно. Сумма сделки нераскрывалась, ноисточники Ъ утверждали, что она близка крыночной. В день объявления опродаже ПИК, 20 декабря, капитализация группы наЛондонской бирже составляла $1,42млрд ипакет Нафта Москва стоил около $500млн. Сделка по Уралкалию, скорее всего, была закрыта с1525-процентной премией крынку, то есть исходя изоценки компании до $20млрд.

В 2013 году рынок недвижимости лишился нетолько Сулеймана Керимова. В апреле стало известно, что свою девелоперскую компанию Potok (бывшая Mirax Group) продает Сергей Полонский. Впрочем, эта сделка мало кого удивила: еще вноябре 2012 года бизнесмен был задержан вКамбодже пообвинению впричинении умышленного вреда здоровью инезаконном удержании моряков ипосажен втюрьму. Покупателями Potok, чей портфель бумажных проектов оценивается в2млнкв.м, адолг в $483млн, стали советник президента Роснефти Роман Троценко иадвокат Александр Добровинский, управлявший бизнесом Potok, пока Сергей Полонский находился подподпиской оневыезде вКамбодже.

Владельцам коммерческой недвижимости 2013 год преподнес неприятный сюрприз. В считаные месяцы ссентября поноябрь был принят законопроект О внесении изменений вглаву 30 части второй Налогового кодекса РФ, покоторому налог наторговую иофисную недвижимость соследующего года будет рассчитываться исходя изее кадастровой стоимости. В 2014 году дляМосквы налоговая ставка устанавливалась вразмере 1,5%, в2015 году 1,7%, в2016-м идалее 2%. Для остальной России предусматривается чуть облегченная схема: 1% в2014 году, 1,5% в2015-м, нов итоге все заканчивается теми же 2%. Эта новость вызвала панику среди бизнес-сообщества, ведь доэтого налог рассчитывался исходя избалансовой стоимости, которая, вотличие откадастровой, далека отрыночной.

Я неудивлюсь, если вкакой-то момент из-за увеличения отчислений вбюджет, которое сейчас пытаются навязать компаниям, девелоперы перестанут строить коммерческую недвижимость изаймутся девелопментом втех странах, где более щадящий налоговый режим. Я вообще против налога наимущество вданной форме, так какон является вредным дляразвития бизнеса вцелом, пояснял свое отношение кновому законопроекту винтервью Ъ владелец Crocus Group Арас Агаларов. Но попытки бизнес-сообщества остановить запущенную машину ник чему непривели, и5 ноября законопроект был подписан Владимиром Путиным.

Некоторых предпринимателей ждала еще одна неожиданность: восколько государство оценило их недвижимость. К примеру, владельцы центра дизайна Artplay судивлением узнали, что кадастровая стоимость зданий впромзоне врайоне станции метро Курская вМоскве, где размещается Artplay, всего на20% ниже стоимости здания ГУМа наКрасной площади. Оспорить же оценку можно только черезсуд. Под раздачу попали нетолько бизнесмены, нои владельцы апартаментов. Раньше апартаменты, имеющие статус нежилого помещения, рассматривались многими какболее дешевая альтернатива квартире. Теперь тем, кто хотел сэкономить, все равно придется платить.

Маргарита Федорова