Новости

Снизит ли цены на новостройки в Химках новый проект масштабного ЖК?

21.01.2014

Urban Group сообщила опервых продажах вЖК Солнечная система, вкотором будет 5,3 тыс. квартир. Первая очередь планируется ксдаче вI квартале 2016 года. Самые дешевые студии сейчас стоят 2,7 млн кв. м присреднем чеке покупки новой однушки вХимках в4,3 млн рублей. Ранее сразу несколько участников рынка заметило удорожание средней цены 1 кв. м нового жилья вХимках примерно на9% втечение прошлого года, атакже быстрое поглощение предложения. Если говорить отом, снизит ли цены вокруге вывод нарынок столь масштабного проекта, то мнения опрошенных RealEstate.ru экспертов, разделились. Хотя все единодушны втом, что такой объем предложения востребован. Единственное, что смутило наличие детсадов понижней границе нормы: это может создать дефицит мест вних дляновоселов Солнечной системы.

КОНЦЕПЦИЯ

Urban Group снова интригует рынок, вчастности, рынок Химок, необычной архитектурной концепцией всочетании снизкими ценами, какбыло, например, с Городом Набережных, когда застройщик взялся заобустройство водных каналов внутри своего ЖК. Рытье тех самых каналов тогда вызвало немало шума уобщественности. Кто-то откровенно восхищался концепцией ивообще тем, что, наконец, людям предложили красивый экономкласс, акто-то всерьез опасался зацелостность фундаментов новостройки. Но, ксчастью, все обошлось ипроект уже полностью продан.

На этот раз небудет никаких каналов, ноконцепция неменее оригинальна. Это фактически проекция Солнечной системы вархитектуре. От центра притяжения – большого круглого дома-солнца – концентрическими кругами расходятся кварталы домов. Корпуса зданий образуют безопасные, замкнутые дворы-планеты, защищенные отшума улиц иветра. В самом сердце проекта – вцентре круглого дома – образуется большое зеленое пространство площадью 7,8 тыс. кв. м, это дополнительное место дляпрогулок иобщения всех жителей жилого комплекса, сообщает пресс-служба девелопера.

ЖК Солнечная система расположится в4,4 км отМКАД поЛенинградскому шоссе вокруге Химки на27 га. Комплекс состоит измногоквартирных монолитно-кирпичных домов средней ивысотной этажности (5 – 17 этажей). Общая площадь проекта 470 тыс. кв. м, площадь квартир 230 тыс. кв. м, количество квартир 5300. Инвестиции составят 15 млрд рублей. Для Urban Group это самый масштабный проект, который она когда-либо делала.

Роднит его с Городом Набережных ито, что сохранится тренд смелкой нарезкой. В частности, самые маленькие квартиры – это студии и однушки от29,9 кв. м. Цены наних начинаются с2,7 млн рублей. Вместе стем, врамках ЖК предусмотрены квартиры бизнес- ипремиум-класса.

Как уточнили RealEstate.ru впресс-службе застройщика, проект находится наначальной стадии строительства, строятся котлованы первых домов: Вся разрешительная документация есть, ипродажи уже открыты по214-ФЗ всередине декабря. Уже заключены первые договоры долевого участия.

Главная инновация проекта – воптимальном соединении двух, казалось бы, противоречивых качеств: содной стороны – большого, сдругой – соразмерного человеку. Нам важно, чтобы человек ощущал себя настолько комфортно, какэто бывает вуютном, домашнем пространстве, пользуясь приэтом всеми благами цивилизации, присущими сити, – сообщил Александр Долгин, профессор ГУ-ВШЭ, председатель совета директоров Urban Group.

В Солнечной системе архитектор Максим Атаянц применил инновационный подход, позволяющий строить дома до17 этажей, сохраняя соразмерность зданий человеку. Эффект достигнут благодаря применению системы уступов: фасад разделен повертикали натри уровня, каждый изкоторых больше отступает назад, чем нижний. Благодаря этому верхний уровень уходит назадний план перспективы ивоспринимается какфон. Первые два уровня выполнены вклассическом стиле, привычном дляпроектов Urban Group. Нижний ярус – невысокие разноцветные фасады своздушными балконами, колоннами, арками идругими архитектурными деталями. Второй ярус выполнен вболее спокойных тонах ислужит переходом кверхнему уровню. Третий – влаконичной стилистике, практически скрыт отвзгляда гуляющих внизу людей. Такой архитектурный прием – эксперимент, признанный решить основные проблемы монотонности инедружелюбности высотного многоэтажного строительства, применяемого вподмосковной типовой застройке.

Из экспериментов еще ито, что в Солнечной системе пешеходная иавтодорожная сети полностью разделены повертикали. Проезжая часть изоны парковки находятся нанижнем уровне, апешеходные зоны, дворы, детские площадки ибульвары находятся наодин илидва уровня выше.

То есть проезжая часть находится науровне земли, апешеходный уровень на7 8 метров выше. Повышенные дворовые внутриквартальные зоны между собой соединяются пешеходными мостами, которые перекинуты надулицами, объясняет архитектор Максим Атаянц. Это поразительная история – излюбой точки крупного жилого комплекса вшколу ребенок может пройти, нигде непересекая автомобильное движение. Архитектор уточняет, что вкаждый такой двор, расположенный надпроезжей частью, все равно должна быть возможность проезда скорой помощи илипожарной машины. Поэтому в Солнечной системе вкачестве отдельного художественного выразительного элемента есть обширные пандусы, покоторым может заезжать спецтранспорт. Они также позволяют людям сограниченными возможностями передвижения беспрепятственно попадать содного уровня надругой, отмечает Максим Атаянц.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Солнечная система располагается взоне формирования многофункционального транспортного комплекса европейского уровня, предполагающего строительство железнодорожной станции Химки-2, автовокзала, перехватывающей парковки, крытой автостоянки ипешеходного перехода черезЛенинградское шоссе (по планам властей Московской области – прим. ред.), где находятся самые крупные гипермаркеты Подмосковья, такие какИКЕА иМЕГА. Это первый транспортный проект такого уровня вМосковской области, ижители Солнечной системы самым комфортным образом смогут пользоваться всеми преимуществами близкого кнему расположения, говорит Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group. Он также отмечает, что кМЕГА Химки отстанции метро Планерная будет проложена линия легкого метро Стрела, сейчас этот проект находится вактивной стадии согласования.

Примечательно ито, что девелопер возьмет насебя строительство нескольких новых развязок ирасширение полос врамках реконструкции Ленинградского шоссе. Все длятого, чтобы обеспечить подъездные пути ксвоему ЖК. Сумма инвестиций именно вэту часть работ неназывается, тем неменее, эта процедура может существенно удорожить проект. Хотя если взять засреднюю цену квартиры 6 млн рублей, то застройщик с5,3 тыс. квартир может выручить 31,8 млрд рублей призаявленной общей сумме вложений в15 млрд.

ИНФРАСТРУКТУРА

Судя попроекту, проблем смашиноместами вЖК небудет: всего более 2 тыс. В каждом дворе Солнечной системы сделаны трехуровневые паркинги, что позволило поднять высоту внутриквартальных пространств настолько, чтобы удалось реализовать многояростность самого генплана, пояснил Максим Атаянц. Кроме того, девелопер построит школу на875 учебных мест состадионом, 5 детских садов, рассчитанных на260 малышей всего, детские испортивные площадки, коммерческие помещения, торговые галереи.

Если школа довольно крупная, то небольшое число мест вдетских садах бросилось вглаза. В Urban Group заметили, что такие нормы им утвердил муниципалитет. И что детсады, которые расположатся вцокольных помещениях жилых домов, будут сдаваться почти одновременно сквартирами. Также неофициально представитель застройщика заявил, что можно рассчитывать еще на2 садика, которые строит другой девелопер по-соседству.

Председатель совета директоров Бест-Новострой Ирина Доброхотова заметила, что норматив сегодня составляет 40 мест вдетсадах накаждую тысячу жителей. 5300 квартир – это неменее 6000 жителей (а скорее всего, около10 тыс., если считать, что жить будут семьи хотя бы по2 человека вквартире). Таким образом, необходимо от240 до400 мест вдетских садах. Соответственно, микрорайон обеспечен детскими садами понижней границе. Скорее всего, возникнет дефицит, пояснила она. Мария Литинецкая, генеральный директор компании Метриум Групп, согласилась сэтим мнением ипояснила, что дефицит мест всадах ишколах Подмосковья еще более острая проблема, чем столице.

КАК ПРОЕКТ ПОВЛИЯЕТ НА РЫНОК?

По данным мониторинга рынка первичной недвижимости округа Химки, регулярно проводимого аналитиками СП компаний RDI иLimitless (застройщик ЖК Загородный Квартал, который располагается пососедству сЖК Солнечная система), поитогам ноября 2013 года средняя стоимость квадратного метра налокальном рынке составила 84 тыс. рублей. Рост цен вновостройках Химок за11 месяцев 2013 года составил порядка 9%, пояснили вСП. Кроме того, аналитики компании Бест-Новострой отмечали, что кконцу 2013 года средний бюджет покупки квартиры вподмосковных Химках составил 6233421 рублей. При этом однокомнатные квартиры продавались, всреднем, за4,53 млн рублей, двухкомнатные – за6 млн, многокомнатные – 8,22 млн рублей.

Понятно, что приначале продаж в Солнечной системе с2,7 млн рублей ивыводе большого объема предложения, возникает резонный вопрос: неснизит ли цены порынку вцелом этот проект?

По мнению Марии Литинецкой, вывод такого большого объема предложения постепенно снизит средневзвешенную цену порынку иотчасти оттянет спрос от старых Химок, нонезначительно. Новостроек в старых Химках нетак много ивсе они – навысокой стадии готовности, кроме того, там социальная инфраструктура развита напорядок лучше, чем наокраинах города. Поэтому можно сказать, что упроекта Urban Group иу предложения всамих Химках разные целевые аудитории.

Ирина Доброхотова иИрина Мошева, гендиректор СП RDI масштаб, Солнечная система едва ли окажет заметное влияние нацены вокруге.
Сегодня средняя цена 1 кв. м вновостройках Химок равна 89990 руб., однокомнатные квартиры всреднем продаются поцене метра 95951 тыс. руб. В Солнечной системе цены начинаются от2,7 млн рублей, минимальный метраж однушки – 29,9 кв. м, соответственно, 1 кв. м будет стоить настарте приблизительно 90,3 тыс. рублей. Это цена приемлемая. Однако надопонимать, что напродажу вышел невесь объем квартир (не 5300 лотов сразу), авсего 3 корпуса было выведено нарынок вдекабре. Это неоказало существенного влияния нацену метра вХимках (в нашей аналитике Солнечная система уже учтена), уточнила Ирина Доброхотова.

Как заметила Ирина Мошева, нацены этот ЖК вряд ли повлияет, так какпохожий объем предложения был впредыдущем проекте Urban Group вэтом же районе – Городе Набережных, ион полностью продан. Безусловно, появляются новые проекты, ноони замещают уже проданные. Предполагаю, что выход такого проекта какраз подогреет рынок Химок искорее привлечет дополнительных покупателей. Более того, мы предполагаем, что такой проект положительно повлияет наразвитие транспортной инфраструктуры, вчастности настроительство транспортного узла Химки-2, резюмировала она.

Кроме того, все три эксперта заметили, что спрос вХимках настолько велик, что он вполне способен переварить столь масштабную стройку. Скорее всего, все предложение будет востребовано – какминимум, благодаря доступной цене, объективным достоинствам проекта (разнообразие планировок, собственная инфраструктура, оригинальная архитектура). Химки сегодня, несмотря натранспортные проблемы, – одно изнаиболее популярных направлений упокупателей подмосковного жилья. За год объем жилья нареализации здесь уменьшился на19% раскупили 2490 квартир!, объяснила Ирина Доброхотова.

Все будет совсем хорошо, если муниципальные власти изастройщик сумеют решить вопрос сувеличением числа мест вдетсадах дляжителей нового микрорайона.

Ольга Александрова